POJIŠTĚNÍ

Jaké příjmy budete potřebovat ke schválení hypotečního úvěru?

V třesoucí se ruce svíráte klíč, který vám právě předal usmívající se realitní makléř. Dveře se vám daří odemknout až na třetí pokus, ale konečně dostáváte své emoce pod kontrolu a vstupujete do haly. Vše září novotou a voní čerstvým dřevem, zatímco velká okna vpouští dovnitř spoustu příjemného světla. Prohlížíte si zbrusu novou kuchyň, nádhernou sedací soupravu, ložnici s královskou postelí a zářivě čistou koupelnu. Vše vypadá do puntíku tak, jak jste si představovali. Vaše nové bydlení.

Snad každý člověk touží mít své vlastní hnízdo, a to bez ohledu na věk, pohlaví, profesi či vztahy. Spousta mladých párů vlastní bydlení považuje za hlavní cíl svých pracovních snah a současně i za podmínku k založení rodiny. 

Málokdo však má na účtu volných několik milionů korun, což platí obzvláště pro mladé absolventy vysokých a středních škol. Navíc se z hlediska situace na realitních trzích z posledních několika stal z vlastního bydlení luxus, na který dosáhnou jen vyvolení.

Jedním z možných řešení této situace je hypoteční úvěr. Pokud se rozhodnete o hypotéku zažádat, jistě vás bude zajímat požadovaná výše měsíčních příjmů, aby vás banka vůbec brala vážně. Připravte se na důslednou finanční prověrku, na jejichž základě se banka rozhodne, zdali vám na vaše vysněné bydlení půjčí. 

Existuje spousta podmínek, které budete muset splnit, stejně jako nespočet faktorů, které vám mohou přitížit nebo vás naopak posunou k vlastnímu bytu či domku o kousek dál. Pojďme se na ně společně podívat.

Jaké podmínky ovlivňují získání hypotéky?

Začneme tím, co je dáno „shůry“, tedy podmínkami České národní banky. Ta v posledních několika letech trh s hypotékami solidně přiškrtila a zavedla několik podmínek, za jejichž nedodržování hrozí bankám vysoké postihy.

Vlastní úspory ve výši alespoň 10 %

Pokud se rozhodnete zažádat o hypoteční úvěr, budete muset vykázat finanční rezervu v hodnotě alespoň 10 % půjčované částky. Jednoduše řešeno, předtím, než si zažádáte u úvěr, budete muset šetřit.

V praxi navíc samotné banky obvykle preferují rezervu v hodnotě alespoň 20 % požadované částky. Pokud si tedy chcete půjčit 3 miliony korun, ujistěte se, že máte volnou rezervu ve výši 600 tisíc apod.

Výše měsíční splátky 45 % čistého měsíčního příjmu

Dle pravidel České národní banky nesmí výše měsíční splátky hypotečního úvěru přesáhnout 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.

Zastropená výše hypotéky

ČNB určuje i maximální možnou částku, jakou si v rámci hypotéky můžete půjčit. Konkrétně se jedná o devítinásobek vašeho čistého ročního příjmu.

Při čistém ročním příjmu ve výši např. 300 000 korun tak na nové bydlení dostanete maximálně 2 700 000.

Podle jakých kritérií je posuzována bonita žadatele?

Nyní se již dostáváme k samotným bankám a faktorům ovlivňujícím vaše kreditní skóre. Požadavky jsou u každé banky jiné, což platí i pro výpočtové algoritmy, nicméně existuje několik univerzálních faktorů, na základě kterých banka hodnotí důvěryhodnost vás jakožto potenciálního splátce.

Předchozí závazky

Ty lze vnímat dvěma různými způsoby. Banka si proklepne vaši historii a zjistí, zdali jste v případě předchozích půjček, spotřebitelských úvěrů nebo např. spoření spláceli řádně a včas. 

Současně však může být na cestě za vlastním bydlením překážkou sama skutečnost, že nějaké závazky vůbec máte, byť je splácíte řádně a bez zpoždění. V případě zápisu v registru dlužníků jsou vaše šance na získání vytouženého úvěru téměř nulové.

Snažte se proto svých předchozích závazků zbavit a splatit vše, co by banka mohla považovat za potenciální problém. Zvýšíte tím své kreditní skóre.

Doba splácení

Doba splácení se snadno může stát faktorem rozhodujícím o schválení či neschválení úvěru. Pokud jste s plánovanou měsíční splátkou takříkajíc „na hraně“, zkuste dobu splácení prodloužit. 

Zaplatíte sice více peněz na úrocích, ale zvládnete lépe pokrýt měsíční splátky a očích poskytovatele hypotečního úvěru budete solventnější.

Společná žádost

Jste-li ve stabilním manželském či partnerském svazku, společná žádost vaše šance získat společné bydlení mnohonásobně zvýší. Budete se totiž moci opřít rovnou o dva zdroje příjmů a v případě, že jeden z vás ztratí práci, vám nebude bezprostředně hrozit platební neschopnost.

Zajímavá nemovitost

V rámci schvalovacího procesu u hypotečních úvěrů banky berou v potaz i skutečnost, zdali je cílová nemovitost zajímavá z hlediska možného zhodnocení v budoucnu.

Chcete hypotéku na dům či byt v zajímavé lokalitě, např. v prosperujícím městě, v centru nebo v dobré a rychle se rozvíjejícím maloměstě? Pak je vaše šance získat souhlas poskytovatele mírně vyšší.

Čistý měsíční příjem jako klíčový faktor

Všechny výše zmíněné faktory jsou však druhotné ve vztahu ke hlavnímu posuzovanému činiteli, kterým je váš čistý měsíční příjem.

Hodnotu čistého měsíčního příjmu lze vypočítat poměrně jednoduše. Od svých pravidelných příjmů odečtěte veškeré vaše měsíční výdaje, čímž se rozumí pravidelné závazky.

Schválně zde nepíšeme o mzdě, neboť za příjmy lze považovat i zisky z pronájmu nemovitostí, státní podporu, zisky z podnikání, z autorských práv atd. Jednoduše cokoliv, co by banka mohla považovat za stabilní plusovou položku, která každý měsíc přistane na vašem účtu.

Zde se v praxi uplatňuje pravidlo ČNB ohledně maximální výše splátky 45 % čistého měsíčního příjmu. Samotné banky pak navíc zohledňují skutečnost, zdali vám po odečtení navrhované měsíční splátky zůstanou finanční prostředky alespoň ve výši životního minima.

Maximální celková výše hypotečního úvěru je pak dvanáctinásobkem čistého měsíčního příjmu (jeden rok) vynásobeného dle pravidla ČNB číslicí 9.

Vztah mezi čistým příjmem, maximální výší měsíční splátky a maximální výší hypotečního úvěru znázorňuje následující tabulka:

Pozn.

Výpočet je řešen jinak u OSVČ, jelikož spousta z nich v rámci daňového přiznání uplatňuje výdajový paušál.

Z čistého příjmu živnostníků banka odečte 60 % paušálních výdajů a výslednou částku bude považovat za výchozí pro své výpočty.

Tento postup je z hlediska OSVČ mírně diskriminační, nicméně banky jej zdůvodňují větší nestabilitou jejich příjmů a potenciálním rizikem.

Pozvolna se však začínají objevovat hypoteční produkty určené právě živnostníkům, aby na vlastní bydlení mohli dosáhnout i oni.